CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA

1. ¿En qué consiste el contrato de ejecución de obra o arrendamiento de obra?

En el contrato de ejecución de obra una de las partes se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio a la otra parte que pagará este precio. El objeto del contrato es el resultado obtenido, y éste es el determinante del pago o retribución. En este contrato, también conocido como arrendamiento de obra, o simplemente contrato de obra, la parte que se obliga a ejecutar la obra se llama contratista o arrendador, y quien la encarga y se se obliga a pagar por ella se denomina comitente, arrendatario o dueño de la obra.

2. ¿Qué tienes que incluir en el contrato de ejecución de obra?

En el contrato de obra, el comitente o dueño de la obra encarga al constructor que él mismo o mediante la subcontratación de algunos trabajos de la obra, realice todos los trabajos de construcción y terminación de la edificación o reforma. El dueño de la obra puede suministrar todo o parte del material de obra o puede contratar con el constructor que sea él quien se encargue del suministro del material conforme a las especificaciones y calidades que indique el arquitecto en su proyecto.

Por ello, en todo contrato de obra es recomendable incluir el proyecto de construcción. Ese proyecto sirve de compromiso para el constructor, que deberá cumplir con el plano, memoria de calidades, medidas, y demás especificaciones contempladas. Además, el proyecto es garantía para el constructor, pues no se le podrá exigir responsabilidades en la medida en que respete su contenido.

3. ¿Cómo se establece el precio en el contrato de obra?

La obligación principal del dueño de la obra será la del pago del precio, lo que se llevará a cabo según el sistema que se haya establecido entre las partes. Este puede ser:

por ajuste o precio alzado. Consiste en fijar un precio total por toda la construcción de la obra, aunque si hay modificaciones del proyecto y se hacen más partidas de obra o se cambian los materiales, este precio se puede modificar por acuerdo de los dos.

por piezas ejecutadas o por unidades de medida. Se fija un precio por cada parte de la obra, (por ejemplo por la estructura, por la cimentación, por los cerramiento, etc.) y el precio final será el que resulte de multiplicar los metros cuadrados o cúbicos ejecutados de cada partida de obra por el precio fijado. En este caso, se satisface la obra según se va realizando.

por administración,  a través de las denominadas certificaciones de obra, a medida que se va realizando las obras, las partes (contratista, dueño y dirección facultativa) dan el visto bueno a las unidades realizadas, surgiendo la obligación de pago del comitente, aunque la liquidación de la obra tiene lugar, por lo general, a través de la certificación final de la misma aprobada por la dirección facultativa.

En el precio se pueden o no incluir los materiales, podrás elegir quién suministra los materiales, si el constructor o el promotor y dueño de la obra.

4. ¿Debe fijarse un plazo de inicio y entrega de la obra?

Para evitar retrasos que conduzcan a obras interminables que se prolongan muchos meses más de lo que se predijo, nuestra recomendación es fijar correctamente el plazo de inicio y entrega de la obra. Para ello, en el contrato de ejecución de obra tendrás que fijar correctamente el momento en que se van a iniciar las obras, que podrá ser:

cuando se firme el contrato de obra;

cuando se firme el acta de replanteo, que marca el inicio de la obra. El acta de replanteo es un documento, que firmará el constructor, arquitecto y promotor, y que servirá para saber cuándo han empezado las obras;

cuando se obtenga la licencia de obras que debe solicitarse en el ayuntamiento.

El contratista o constructor debe preparar un programa o calendario de obra con los plazos para realizar cada partida de obra y el plazo final para terminar y entregar la obra. Cuando la obra esté terminada, se firmará el acta de fin de obra.

5. ¿Se pueden pactar penalizaciones por retrasos en la obra?

Durante la realización o ejecución de la obra, puede haber retrasos, y esto puede provocar que no se entregue la obra en el plazo pactado. Estos retrasos pueden deberse a varios motivos:

motivos de causa mayor, por ejemplo incendios, inundaciones, causas meteorológicas, huelgas. Y en ese caso, si no se puede hacer la construcción durante un tiempo, se tendrá que dar al constructor más tiempo para que termine la obra;

modificaciones del proyecto. Si durante la realización de la obra se cambia el proyecto, y se solictan nuevas obras al constructor, se le tendrá que dar más tiempo para que la termine;

incumplimiento del constructor.

Es frecuente el incluir en los contratos de obra una cláusula penal por la que se impone al constructor una indemnización (a modo de sanción) alzada o proporcional al tiempo, como consecuencia del retraso en la terminación de la obra. Por eso, recomendamos que en el contrato se fije una penalización, que consistirá en una cantidad de dinero al día que tendrá que pagar el constructor, o que el dueño de la obra podrá descontar del precio del contrato, por cada día de retraso en la entrega la obra.

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